投资服装店选址的必看3原则

商业地产的发展是一门外行看热闹、内行看门道的科学。麦肯锡咨询公司曾对目前世界上伦敦的卡纳比街和牛津街、巴黎的香榭丽舍大街、米兰的蒙特拿破仑大街、巴塞罗那的兰布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、纽约的时代广场、新加坡的滨海大道和东京的银座等9个**的商业街区进行研究，结果表明，世界**商业中心街区的形成，有赖于几个关键性的影响因素：丰富的历史，*特的建筑和商业格局、多元化的商业功能、知名的骨干商户、便捷的公共设施和愉悦的环境等关系。

规律：发展商经营能力要考察

此外，以大型购物中心为核心辐射开来的商业圈，购物中心发展商的经营能力也是重要的考察因素。“档次高，租金不一定高。”林世松一语道破发展商经营能力方面的重要性。

“开发商的定位和经验能力都会为周边商铺的投资带来不确定性。”段宏斌告诉记者，在广州也有不少购物中心运营惨淡的例子，“像光明广场，并非地段不好，但为什么做不起来，还是看发展商的人为因素。”“至少3-5年才能发展得比较成熟。”林世松告诉记者，即使是10年前开始营业的天河城，还有2005年起步的正佳广场，对周边商铺的辐射效应也是近一两年来才算步入****的成熟阶段。业内认为，一些新商圈的成熟一般也需要若干年，开店必须要有能坚持长期经营的实力，因消费人口的培育和成长需要一定的过程。据介绍，评估一个商圈是否成熟有一个简单的方法：**连锁店和品牌店是否进驻。例如，餐饮业的标志品牌麦当劳，服装业的标志品牌班尼路、佐丹奴等是否进驻该地段，该类型的商户在选择店址前都会做足大量细致的市场调查。

规律：客流是根本

“再**的定位也少不了客流量的支撑。”林世松解释说，尽管太古汇、太阳城、SeasonsMall等项目都不约而同定位为**消费，但依据目前公开的资料来看，以这些大型购物中心的规划体量来看，即使全部引进国内外****，也会出现购物中心招商“吃不饱”的现象，必然有二线消费品类的补充，而这一块所需要的正是客流量强有力的支撑。因此，客流量对于所有类型的大型购物中心来说都是必不可少的考察因素。

段宏斌也持相同的观点：“尽管**品牌对交通和客流不是特别依赖，但客流越多也越好，存在一个展示面的问题。”段宏斌在其出版的相关地产策略书籍中提到，客流这一考察指标的背后，隐含交通配套、人气等诸多因素。以交通为例，公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。像天河城地处广州地铁一号线和三号线交接处，为客流带来了不少的贡献。

规律：商铺投资不怕“老”

购物中心在中国经济发达地区，如北京、上海、广州、深圳特区等已有不少成功的典范。以存在一两家的大型购物中心形成商业圈核心，带旺周边不同类型的商业项目，已经是广州商业圈的固定发展模式。中华广场带动周边较场西路一带、流行前线以及地王广场等项目的兴旺，而天河城-正佳广场一带则更为周边体育西路、天河南、正佳M层商铺等地上地下商铺带来滚滚客流。

仲量联行商铺部主管林世松介绍说，商铺作为一种地产的投资方向，与写字楼和住宅具有很大的差异特性。“商铺*大的优点在于它不会老。”林分析说，商铺关键是看客流量的增减带来的价值涨跌，而一般不随楼龄的增长出现价值递减的情况。此外，商铺的租金收益上比住宅租金收益来得更有**，他举例说，业主放租给知名零售商品牌收益上比住宅放租给个人更为有**，“你租给汇丰银行开店的话，那就不需要担心租金被拖欠啦，对不对?”但林同时指出，商铺投资的难度比住宅来得更大，“眼光要很准，说不定买的是商铺，后来就变成仓库了。”而且，对于商铺所处的地段，将会带来的客流量以及周边经营范围羊群效应的影响，决定商铺将放租的行业，行业前景又是如何的?这些问题都需要投资者做一番详细的考察和研究。